+375 44 577 11 32
+375 17 316 97 88
13 ноября 08:31
Справочная информация|   Статьи

Стоимость квартиры или дома: от чего зависит? RSS

Стоимость квартиры или дома: от чего зависит?

05 января 2017 — 11:23

Какими данными оперируют специалисты по оценке недвижимости, определяя цену квартиры или дома? Процесс оценки достаточно сложен: на итоговый результат влияет очень много факторов. Тем сложнее работа оценщика: он должен принимать во внимание все важные факторы и проводить точные расчёты. Независимая оценка дома завершается созданием официального документа — заключения об оценке — в котором указывается рыночная стоимость объекта недвижимости. Это стоимость, которая, согласно расчетам профессионалов, является оптимальной для совершения купли/продажи и других сделок с участием данного объекта недвижимости. Такая стоимость наиболее приемлема одновременно и для покупателя, и для продавца.

Итак, какие факторы учитывает оценка рыночной стоимости квартиры? Не будем говорить о метраже и количестве комнат, а сконцентрируемся на менее очевидных, но не менее важных факторах.

Документы

Состояние документов — самый главный фактор. Понятие «чистоты» недвижимости (важный термин в среде оценщиков и риэлторов) во многом обусловлено состоянием документов. Чистой юридически квартира считается, если в ней никто не зарегистрирован. Чистой физически — если в ней никто фактически не проживает. Конечно, такие квартиры ценятся больше, чем занятые (еще употребляется термин «альтернативный вариант»: владелец проживает в квартире, будучи готовым съехать после заключения сделки).

Для оценки очень важно, сколько владельцев имел дом или квартира. Если это новый объект (квартира в новостройке) или, к примеру, приватизированное жилье, стоимость будет выше, чем у объекта недвижимости, у которого неоднократно менялись хозяева. Во втором случае велик риск внезапного появления претендентов на недвижимость, готовых в суде оспаривать правомочность сделок. Особенно сложно со спорами по поводу таких актов, как дарение или передача имущества по наследству.

Итак, подведём итоги. Дороже всего можно продать квартиру, которая де-юре и де-факто свободна, которая имела как можно меньше хозяев. Если же это не так, нужно быть готовым к появлению субъектов, ищущих различные лазейки для собственной выгоды. В кризис такие истории встречаются особенно часто.

Оценка квартир домов: технические параметры

К техническим параметрам нужно отнести следующие факторы:

  1. Месторасположение. Это главный из параметров. Он складывается из нескольких факторов: отдалённость от центра города, наличие необходимой инфраструктуры, экологическая обстановка. Однако самый главный  фактор — это не какой-либо из перечисленных, а престижность района. Пресловутый «вид из окна» на самом деле влияет на цену квартиры весьма существенно. Даже в самых благоустроенных и зеленых новых районах квартиры всегда будут стоить дешевле чем, допустим, в историческом центре города: это обязательно нужно учитывать.
  2. Инфраструктура. Расстояние от станций метро и автобусных остановок, от магазинов и торговых центров, от детских садов и школ — всё это имеет непосредственное влияние на стоимость квартиры.
  3. Коммуникации. Пункт для таких объектов недвижимости, как загородные дома. Очень важно имеется ли в доме доступ к электросети, водо- и газоснабжению, канализации. Впрочем, и покупателям городских квартир нужно обращать внимание на тип горячего водоснабжения.
    Многие из нас уже и не помнят номер своего домашнего телефона — но наличие телефона до сих пор влияет на стоимость квартиры.
  4. Прочие факторы. Их насчитывается великое множество. Все ли комнаты изолированные, или есть проходные? Есть ли балкон/лоджия? На каком этаже находится квартира? Каждый из этих и многих других факторов учитывается при определении стоимости квартиры.

Оценщик, лично проводящий осмотр квартиры, обязательно проверит объект на наличие/отсутствие самых разных дефектов, в том числе не видных с первого взгляда. Одна из основных его задач — определить дефекты или, наоборот, важные преимущества, которые повлияют на итоговую оценку объекта.