+375 44 577 11 32
+375 17 316 97 88
24 сентября 10:38
Справочная информация|   Статьи

Оценка недвижимости: методы, способы, подходы RSS

Оценка недвижимости: методы, способы, подходы

03 января 2017 — 11:10

Перед тем как выставлять свою недвижимость на продажу (равно как и совершать с ней любые другие сделки), нужно обязательно определить её стоимость, причем не «на глазок», а с максимальной точностью. То, насколько правильно вы определите цену, определяет весь успех сделки, будь то продажа квартиры, сдача в наём или получение кредита для покупки приглянувшегося жилья.

Практические методы оценки

Оценка недвижимости в Беларуси может осуществляться профессиональным оценщиком, риэлтором — или же самим владельцем. Какой из методов предпочтительнее? Постараемся разобраться, раскрыв сущность каждого.

Помощь профессионального специалиста по оценке недвижимости будет не лишней в любой ситуации, но есть случаи, в которых он просто незаменим. К таким случаям можно отнести все сделки, в которых принимают участие юридические лица. Такими сделками могут быть купля-продажа, наём, инвестирование средств. Здесь особенно важна точность оценки стоимости и необходим официальный документ, к которым и относится отчёт оценщика. Специалисты работают с высокой точностью, поэтому их привлекают и для уточнения стоимости объектов, когда это становится необходимым.

Оценка, произведенная риэлтором, обойдётся дешевле, чем помощь оценщика, а по точности может не уступать работе узкого специалиста. Но в этом случае всё зависит от того, насколько квалифицированный риэлтор будет с вами работать — а найти действительно грамотного специалиста сейчас сложно. В агентствах недвижимости, практически во всех, довольно высокая текучка кадров — соответственно, руководство не тратится на отбор и подготовку сотрудников. Риэлторами могут работать и вчерашние (а то и действующие) студенты, и люди, не имеющие профильного образования, теоретической и практической подготовки. Работают они за проценты от сделки и, соответственно, в работе делают упор не на качество, а на объем работы. Словом, работа со среднестатистическим риэлтором — это большой риск того, что стоимость недвижимости будет определена неверно. К тому же риэлторы не выдают официальных документов, а это значит, что пользоваться их услугами как оценщиков можно не во всех ситуациях.

Наконец, оценивать недвижимость можно и самостоятельно. Купите свежие номера газет и журналов, где печатаются данные о стоимости продаваемых и сдаваемых в аренду квартир, изучите объявления в интернете — и таким образом у вас сложится выборка. После этого можно приступать к анализу. Главное преимущество такого способа очевидно: не нужно тратиться на оплату не самых дешевых услуг оценщика или риэлтора. Но, опять-таки, самостоятельной оценки в большинстве случаев будет недостаточно, и даже если вы будете точно уверены в определенных цифрах, обращаться к профессионалам всё равно придётся.

Оценка рыночной стоимости недвижимости: подходы

Каким способом определяется стоимость недвижимости? Просто сравнивается с ценой других объектов? Или же проводятся более сложные расчёты? Существует три наиболее популярных подхода:

  1. Затратный. Определяется, в какую сумму обойдётся покупка аналогичного участка (постройка аналогичного дома), после чего вычитывается определённая сумма, в зависимости от износа здания. Приоритетный способ для первичного рынка недвижимости.
  2. Доходный. Главный показатель, который рассматривается в этом случае, — способна ли недвижимость окупиться в определенный период. Целесообразно использовать при сделках с коммерческой недвижимостью.
  3. Сравнительный. Здесь основная операция — это сравнение объекта оценки с другими объектами, которые уже выставлены на торги за определённую сумму. Чаще всего используется при сделках с жилой недвижимостью.

Отчёт независимого специалиста по оценке обладает юридической силой, может использоваться в суде, а также предоставляться в налоговые органы, служить аргументом в споре по поводу налогооблагаемой базы, суммы компенсационных выплат. Поэтому оценка недвижимости — процесс, к которому нужно серьёзно относиться и который может быть очень полезен заказчику.